就在拐點(diǎn)論再度走熱的這幾天，包括萬科、保利、華潤等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿房企卻紛紛拿地，尤其是萬科，近期頻繁拿地的力度和投入，和此前很長時(shí)間的靜默相比，甚至可用“瘋狂”形容。如果停漲之后是向下拐彎，最簡單的理解，房價(jià)、地價(jià)將走入下行通道，拐點(diǎn)當(dāng)口仍屬階段高位，而非拿地時(shí)機(jī)。

　　對其中的矛盾，滬上開發(fā)商資深人士柴一峰的理解是，萬科等企業(yè)行為背后蘊(yùn)藏的“行業(yè)語言”，是傳遞對整個市場大勢中長期依然看好的信息，也是這些企業(yè)自身高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的需要，“從這個行業(yè)、企業(yè)發(fā)展角度看，此時(shí)的拐點(diǎn)論顯得有些微不足道。”

　　這似乎也可以解釋，為什么上海搜房網(wǎng)最新的調(diào)查顯示，“五成受訪開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控沒什么效果”，而同時(shí)大部分開發(fā)商還在堅(jiān)守價(jià)格甚至漲價(jià)。

　　哪來的拐點(diǎn)？

　　如果沒有出現(xiàn)大規(guī)模大幅度的實(shí)際樓盤降價(jià)銷售，接下來幾個月的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很可能出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象，而不是期待中的拐點(diǎn)后走勢。

　　僅僅是國家統(tǒng)計(jì)局這次的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，拐點(diǎn)似乎來得太過容易。

　　停漲之后，是不是一定是下跌？普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)控還在持續(xù)發(fā)力甚至收緊，停漲之后下跌將隨之出現(xiàn)，這就是拐點(diǎn)。尤其是不少業(yè)內(nèi)專家分析，隨著浙江臺州等地限購政策落地，二三線城市限購擴(kuò)容的序幕也已拉開，停漲之后的下跌近乎水到渠成。

　　與此同時(shí)，市場整體供求層面的數(shù)據(jù)也顯示，供過于求的狀態(tài)將加速全面降價(jià)的來臨。

　　來自上海、杭州等地官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑媪砍掷m(xù)創(chuàng)出歷史新高。在上海等城市，大致測算，以目前的去化量，存量房的消化周期需要一年半時(shí)間。

　　“官方數(shù)據(jù)所顯示的市場狀況和普通人的真實(shí)感受，是有差異甚至截然相反的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映多個城市整體層面出現(xiàn)的停漲和存量房壓力，但實(shí)際的市場感受并沒有那么明顯?！币晃毁Y深中介人士表示，市場尚未看到明顯的拐點(diǎn)跡象。

　　數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不完全等同于實(shí)際市場拐點(diǎn)，甚至根本就是兩碼事。

　　中房信分析師崔琳則指出，到目前為止，房價(jià)松動還僅僅在少數(shù)的投資客集中區(qū)域率先出現(xiàn)，局部松動，整體還沒有明顯跡象。

　　對于近期杭州下沙樓市傳出保利、世茂等相關(guān)項(xiàng)目大幅度降價(jià)的信息，崔琳分析，從區(qū)域來看，作為杭州主城區(qū)中的新興板塊，下沙板塊受市場波動影響一直較明顯。行情上揚(yáng)的時(shí)候，區(qū)域內(nèi)大學(xué)城、軌道交通以及江景資源等一系列利好概念釋放，帶來大量的投資客，帶動量價(jià)齊升。一旦樓市調(diào)整，該板塊往往又首當(dāng)其沖加入到價(jià)格戰(zhàn)中。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目高調(diào)宣揚(yáng)折扣，也屬正常的市場反應(yīng)?！霸谑袌鲞M(jìn)入調(diào)整周期的時(shí)候，在房價(jià)抗跌性相對較弱的區(qū)域，更易快速反饋?zhàn)龀霾呗哉{(diào)整。但并不是整個市場都是這樣。”

　　據(jù)上海漢宇地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，除了部分投資客聚集抗跌能力較差的板塊出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整外，同樣有不少板塊和類型物業(yè)市場至今表現(xiàn)堅(jiān)挺。截至9月19日，上海全市8月單價(jià)4萬元以上公寓房累計(jì)成交207套，量價(jià)依然堅(jiān)挺。

　　記者同時(shí)注意到，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示8月份停漲城市增多，除了市場出現(xiàn)一部分價(jià)格下調(diào)樓盤因素外，與不少城市當(dāng)月新增供應(yīng)較少尤其是高價(jià)位樓盤供應(yīng)停滯有關(guān)。

　　在上海近兩年的月度實(shí)際開盤量統(tǒng)計(jì)走勢圖中，2010年、2011年，6、7、8三個月的實(shí)際開盤量均出現(xiàn)快速萎縮，從3、4、5月份的基本40個以上縮水到2010年分別為27、24和31個，今年為38、28、27個。而6、7、8三月供應(yīng)低谷之后，2010年隨后幾個月的供應(yīng)量分別在47、44、46、65個新開項(xiàng)目，今年預(yù)計(jì)9、10兩月的新開盤量也達(dá)到46和47個。

　　過去3個月中，中高價(jià)位的項(xiàng)目新入市量較少，最新市場信息顯示，在接下來幾個月的新開樓盤中，中高價(jià)位樓盤的比例明顯升高。例如被業(yè)內(nèi)視為頂級豪宅的華潤·外灘九里新一批房源預(yù)計(jì)將在9、10月份正式入市。

　　換言之，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，在8月份實(shí)際降價(jià)并不多的情況下卻表現(xiàn)為樓市數(shù)據(jù)的停漲。同樣，也可以推測，如果沒有出現(xiàn)大規(guī)模大幅度的實(shí)際樓盤降價(jià)銷售，接下來幾個月的樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很可能出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象，而不是期待中的拐點(diǎn)后走勢。

　　標(biāo)桿房企齊拿地的背后

　　標(biāo)桿房企的舉動，無疑向市場傳遞了強(qiáng)烈的樂觀預(yù)期。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)層面的停漲，也未擋住近期標(biāo)桿房企的新一輪房企購地?zé)崆椤?/P>

　　萬科近期的拿地動作被不少業(yè)內(nèi)人士稱作“瘋狂”。9月18日，萬科以12.697億元的底價(jià)奪得廣州白云大道A B 2911022地塊；19日，萬科聯(lián)合另外兩家企業(yè)，以16.1985億元競得廣東南海南桂路地鐵站西北側(cè)的兩宗地塊。

　　標(biāo)桿房企發(fā)力拿地樓市預(yù)期迷亂分杈

　　中房信分析師羅玉婷指出，廣東的動作之前，萬科在北京已經(jīng)上演3周拿4塊地。從8月底到9月初20天時(shí)間內(nèi)，萬科以合作或是單獨(dú)開發(fā)的方式接連在北京拿下4塊地，總建面達(dá)99.5萬平方米。

　　還有更多業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)沉寂了很長時(shí)間后，也選擇在這個時(shí)候出手，無視拐點(diǎn)。

　　9月16日，融創(chuàng)中國公告透露，其擁有49%股權(quán)的聯(lián)營公司保利融創(chuàng)以29.9億成功取得天津市地塊的土地使用權(quán)。保利地產(chǎn)全資附屬保利(天津)在該聯(lián)營公司中擁有51%的股權(quán)。

　　華潤置地也在拿地。9月16日，華潤置地旗下的超智資源有限公司成功底價(jià)摘得浙江寧波余姚城區(qū)一商住地塊，總成交額約4億。

　　上海同策房產(chǎn)資訊股份有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，各路房企抄底土地市場的動作再掀高潮。31天時(shí)間，該公司監(jiān)測的30家標(biāo)桿房企征戰(zhàn)全國，拿下38幅土地，堪稱大手筆。綠地集團(tuán)8月份拿下了12塊土地，而碧桂園單月進(jìn)賬11幅。

　　該公司報(bào)告中指出，與商品房市場的成交下滑形成鮮明對比，土地市場的火爆成交再次說明房企在面對調(diào)控政策的態(tài)度，在土地市場的相對低迷時(shí)刻，選擇抄底土地市場，為后市做好準(zhǔn)備。

　　羅玉婷分析，萬科上半年銷售計(jì)劃完成情況較好，有較多的流動資金，有能力加大土地儲備，而目前土地市場開始趨向冷靜，下半年拿地較上半年更有利，同時(shí)也意示著萬科對后市預(yù)期較好。

　　簡單而言，標(biāo)桿房企的上述舉動，無疑向市場傳遞了強(qiáng)烈的樂觀預(yù)期。

　　開發(fā)商“以進(jìn)為退”？

　　柴一峰認(rèn)為，“土地市場抄底沒錯，問題是，如果現(xiàn)在是樓市拐點(diǎn)剛剛出現(xiàn)，傳遞到土地市場，地價(jià)市場底部從理論上而言還遠(yuǎn)沒有觸及，據(jù)此上述公司近期競相購地的抄底一說，似乎并不成立。”

　　如何理解拐點(diǎn)和企業(yè)行為的這種矛盾，原因或許在于拐點(diǎn)本身的意義。

　　期待調(diào)控盡快見效的心理，讓停漲結(jié)論的數(shù)據(jù)更受關(guān)注。而有些數(shù)據(jù)卻相對被忽視：與去年同期相比數(shù)據(jù)卻顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市只有1個，8月份70個大中城市新建商品住宅價(jià)格同比全部為上漲，無一下降。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直言，房價(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目導(dǎo)致市場成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一定時(shí)期內(nèi)拉低了整體市場的均價(jià)，而具體每一個樓盤價(jià)格調(diào)整幅度也遠(yuǎn)未到位，并導(dǎo)致當(dāng)前上海等一線城市金九市場成交低徘。

　　他表示，房價(jià)的“假摔”在一定程度上是開發(fā)企業(yè)試探購房者心理底線，也是開發(fā)商繼續(xù)博弈政策調(diào)控的具體做法。

　　從博弈角度，可以揭示上述這對矛盾的另一個真正含義：房企的戰(zhàn)略選擇。

　　在樓市“常態(tài)化的調(diào)控”市場背景下，尤其是二三線城市限購、限價(jià)擴(kuò)容的背景下，張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚，大開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，更要想方設(shè)法擴(kuò)大自己的市場份額，甚至兼并中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

　　近期的購地高潮背景和企業(yè)戰(zhàn)略意圖，也正在于此。與企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略相比，當(dāng)前的市場拐點(diǎn)爭議，在不少企業(yè)決策層看來，似乎變得并不是首要考慮因素。

　　上海搜房網(wǎng)最新調(diào)查顯示，逾六成受訪開發(fā)商認(rèn)為目前房價(jià)過高，近五成(49.38%)受訪開發(fā)商認(rèn)為政策沒什么效果，逾五成(51.52%)受訪開發(fā)商認(rèn)為今年上海樓市不會出現(xiàn)“金九銀十”。

　　即便如此，在具體的企業(yè)策略層面，很多人在喊拐點(diǎn)，一批企業(yè)卻選擇此時(shí)開始新一輪土地儲備。